Evaluar propiedades son como embarcarte a una misión de investigación para recopilar información y crear una visión clara de la propiedad.
¿Visión?
Sí.
Porque en realidad no sabrás todo lo posible de la propiedad.
Sabrás de qué se trata la propiedad y cómo fue qué llegó a su situación actual.
Quizá hasta tengas una idea de su desempeño futuro.
No obstante, nunca tendrás el 100% de la información disponible.
Llegó la hora de convencer al vendedor de que venda su propiedad.
Cuando confías en tus números y decides comprar, llegas a una meta importante.
Tu objetivo en esta fase del proceso es «amarrar la propiedad».
Es decir, al retirar la propiedad del mercado por medio de una carta de intención o, en algunos casos, un contrato de compraventa.
Cuando se firma un contrato de compraventa, la propiedad deja de estar disponible para otros posibles compradores.
Mientras más rápido ates la propiedad, mejores posibilidades tendrás de cerrar el trato a tu precio.
Debes seguir un protocolo estándar para comprar propiedades de inversión, independientemente de si tardas dos días o dos semanas en tomar una decisión.
Recuerda, el objetivo es amarrar la propiedad.
Necesitas negociar los términos de la venta y es importante revisar la propiedad y sus operaciones al mayor detalle posible.
⚠ Carta de intención
Las cartas de intención te ayudaran a economizar dinero por honorarios de abogados, ya que los abogados no suelen involucrarse cuando se negocian cartas de intención.
Además, el trabajo realizado en este proceso hace que el proceso del contrato sea más rápido y fluido.
La carta de intención contiene tu oferta junto con puntos de acuerdos básicos; por ejemplo, monto del pago inicial, tiempo para realizar la diligencia debida, monto del depósito en garantía y contingencias de mandamiento.
⚠ Contrato de compraventa
Cuando el comprador y el vendedor aceptan los términos con firmas en la carta de intención, se pide al abogado que redacte un acuerdo de compraventa; o bien, puedes usar un formato estándar de alguna agencia conocida.
Los acuerdos de compraventa siempre explican la forma en que el vendedor dará información sobre las operaciones actuales de la propiedad.
Indica fechas críticas, incluyendo el momento en que el depósito deja de ser reembolsable, cuando se agota el periodo de diligencia debida y tu fecha de cierre.
Tendrás que realizar un depósito como muestra de buena fe tan pronto estés listo para firmar el contrato de compraventa, por lo general es reembolsable en su totalidad hasta que se completa el proceso de diligencia debida y consigues el financiamiento.
Asegúrate de que cada contrato que firmes tenga algunos términos importantes.
Los términos son los siguientes:
– ¿Cuál es el depósito inicial para abrir el proceso e iniciar la investigación detallada?
– ¿Quién retiene el depósito del comprador y en qué momento deja de ser reembolsable?
– ¿Cuáles son los plazos de tiempo después de cerrar el trato, sobre todo para contingencias y la transferencia de propiedad?
– ¿Cuáles son los prorrateos para rentas, impuestos, seguro, depósitos de seguridad, etc., los cuales deberían repartirse entre el comprador y el vendedor al momento de la transferencia?
– ¿Cuándo se entregará el informe del título y cuál será su contenido?
– ¿Cuáles son las contingencias financieras, incluyendo conseguir un nuevo préstamo o asumir el préstamo existente?
⚠ Contingencias
Las contingencias son disposiciones en un contrato que dan la opción de cancelar el acuerdo en caso de circunstancias imprevistas.
Algunos ejemplos de contingencias comunes son las contingencias de préstamos y las contingencias de diligencia debida.
Estas son muy importantes, por lo cual es recomendable que estén en cada contrato de compraventa.
Una contingencia de préstamo establece que la venta depende de que califiques para un financiamiento.
Esto te da una salida en caso de que el prestamista se rehúse a financiar el acuerdo.
⚠ Firma de contrato
Cuando el comprador y el vendedor aceptan todos los términos en el contrato, el resultado es un contrato de compraventa listo para firmar y fechar.
Este acuerdo es vinculante, y casi siempre se te pedirá hacer un depósito en garantía el día que se firme.
Este depósito es completamente reembolsable.
Puedes rechazar el trato hasta que revises y renuncies a contingencias como la diligencia debida y la obtención del préstamo.
