¿Cómo crear un plan de propiedades?

En las siguientes secciones aprenderás cómo formular un plan administrativo y un presupuesto operativo para la propiedad de forma simultánea.

En realidad, van de la mano.

El plan administrativo definirá las estrategias clave que usarás para recortar gastos, aumentar ingresos o hacer ambas.

El presupuesto operativo pone números a esas estrategias y te ayuda a cuantificar su impacto.

🔺 ¿Por qué hacerlo solo?

Este es un momento crítico.

Querrás llamar a tu equipo para que te ayuden o incluso den opiniones acerca de toda la información.

Llama a tu contador fiscal, a tu experto en administración de propiedades, a tu agente de seguros, a tus contratistas y a cualquier otra persona que puedas necesitar para realizar una evaluación exhaustiva.

🔺 El plan de la propiedad- Agregar valor

Llegaras mucho más rápido a tus metas financieras si puedes encontrar propiedades con desempeño bajo para remodelar tu propiedad con una buena gestión, como probablemente ya sabes, una buena gestión significa reducir gastos y subir ingresos.

Durante tu diligencia debida encontrarás algunas formas específicas de aumentar el flujo de efectivo de la propiedad.

Te hacemos algunas preguntas de reflexión:

➡ ¿Encontraste una cancha abandonada que sería un lugar ideal para construir unidades de renta o estacionamientos?

➡ ¿Has pensado en invertir 20,000 dólares para instalar portones de acceso, los cuales aumentan el valor percibido de la propiedad y te permiten cobrar de 10 a 15 dólares más por unidad al mes?

¿Entiendes el punto?

La misma propiedad debe mostrarte el dinero, si no ves oportunidades de aumentar el ingreso a la vuelta de cada esquina, entonces quizá no haya muchas.

Si es así, puede ser mejor que consideres otra propiedad.

Los miembros de tu equipo deberían ser parte activa de tu misión: encontrar oportunidades para generar ingresos o ahorrar gastos.

🔺 El presupuesto operativo

Esto suena mucho más complicado de lo que es.

Calculas el ingreso de la propiedad usando toda la información obtenida del estado de resultados, lista de rentas y estado operativo.

Después revisas los gastos basándote en los gastos actuales y proyectados que obtuviste durante el proceso de diligencia debida.

🔺 Ingreso potencial actual

La fuente principal de ingreso en casi todas las propiedades suele ser la renta de los inquilinos, ese es el ingreso potencial actual de la propiedad.

Por eso quieres que tus cifras de rentas sean lo más acertadas posible con base en la información disponible.

La forma más fácil de conseguir esta información es pedir la lista o el calendario de rentas para saber cuánto paga cada inquilino, poner las unidades en orden numérico y sumar los montos de renta.

Otra forma de hacerlo es revisar cada contrato de arrendamiento, escribir la renta que paga cada inquilino y señalar las unidades vacantes.

🔺 Nómina

La nómina incluye los salarios y sueldos que pagas a tu personal o a ti mismo.

Un equipo administrativo típico, dependiendo del tamaño de la propiedad, puede incluir a varias personas.

Además de tu sueldo y el de tu personal, querrás incluir los impuestos estatales y federales, las compensaciones laborales, seguros médicos, y cualquier contribución a un plan de retiro.

🔺 Administrativo

Los costos administrativos incluyen los honorarios que pagas por servicios profesionales especiales; por ejemplo, un abogado que te ayuda a establecer alianzas y te apoya con desalojos.

Los contadores pueden ayudar a administrar cuentas por cobrar y cuentas por pagar, así como guiarte en materia de leyes y declaraciones fiscales.

🔺 Impuestos sobre la propiedad

Hay dos clases de impuestos sobre la propiedad: los impuestos sobre bienes inmuebles, es decir, los impuestos sobre la propiedad en sí y los impuestos sobre bienes muebles, que son impuestos por todo lo que hay en la propiedad como refrigeradores, estufas y otros electrodomésticos.

Hay dos opciones de conseguir estos números.

Generalmente aparecen en los reportes financieros que reciben del dueño y la otra opción es conseguirlos en la oficina del asesor fiscal.

🔺 Seguro

Este gasto es importante y crítico.

¿Por qué?

Primero, porque los seguros son caros; y segundo, porque los bancos usualmente te piden tener un seguro listo antes de firmar el préstamo.

Necesitas un seguro de propiedad, contingencia y responsabilidad civil.

Los deducibles hacen que varíen los costos de tu seguro.

La regla general es asegurarte contra cosas grandes que pueden salir mal.

Habla con tu agente de seguros sobre los riesgos de tener deducibles altos y la clase de cobertura más adecuada para tu propiedad.

🔺 Servicios

Identifica todos los servicios que se usan en el edificio.

Esto puede incluir la electricidad, gas, basura, drenaje, agua, cable y teléfono.

Comprueba si el consumo se mide de forma individual, lo cual significa que cada unidad rentada tiene su medidor, o si hay un medidor general.

Que sea general significa que hay un solo medidor para todo el edificio.

Los edificios con medidores individuales representan un gasto menor porque cada inquilino paga sus servicios.

🔺 Reparaciones generales

Estas son las reparaciones importantes que se necesitan para mantener o elevar la calidad de la propiedad.

Las propiedades que necesitan algo de trabajo suelen ser las mejores oportunidades de compra, pero querrás saber cuánto dinero se requerirá para que el lugar sea habitable y se vea bien, es decir reparar techos, zonas de estacionamiento, entradas, iluminación, etc.

Cuando termines de introducir todos los gastos a tu presupuesto operativo, calcula el ingreso y los gastos totales.

Resta los gastos de los ingresos y tendrás un buen estimado de tu flujo de efectivo y tu ingreso operativo neto.

Si es muy grande, vuelve a correr los números y asegúrate de que tus cálculos sean correctos.

🔺 Hora de Confrontar

No tiene por qué ser difícil, pero eventualmente tendrás que revelar lo que descubriste de la propiedad al vendedor.

Necesitas hacerlo antes de que expire el tiempo de diligencia debida o se cierre la compra con todo y fallas.

Es una conversación directa sobre los números con toda la información disponible y sin intenciones ocultas.

🔺 Sigue Adelante

El presupuesto operativo es la última prueba de solvencia importante para una propiedad.

Si los cálculos operativos del primer año se ven bien y proyectas que ganarás suficiente dinero para lograr tu meta, entonces es momento de dar el paso y convertirte en el dueño de la propiedad.

Cierra el trato.

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