¿Cómo determinar el precio de compra de una vivienda?

Cada vivienda tiene tres precios:

el precio de lista, el valor justo de mercado y lo que el inversionista pagaría por la vivienda.

El precio de lista es establecido por el vendedor con la ayuda de un agente y se basa en su análisis, los valores de mercado, y la condición de la propiedad.

El valor justo de mercado es su evaluación del valor actual de la propiedad basada en su análisis de las ventas recientes y la condición de la propiedad.

Otra forma de pensar en ello es como el precio al por menor, el precio que un comprador típico pagaría por la vivienda, y el precio al que tú esperarías que llegara un tasador.

Cada comprador inteligente hace este cálculo para justificar su oferta potencial.

El precio de compra para un inversionista virtualmente siempre caerá por debajo del valor justo de mercado.

No olvides que, los inversores ganan dinero entrando.

El juego de inversión consiste en encontrar y adquirir propiedades de flujo de caja a precios de valor.

El primer paso es establecer el precio de lista, el valor justo de mercado y el precio estimado de compra de tu hoja de trabajo.

El precio de lista es casi siempre información pública.

En algunas situaciones, puedes identificar una propiedad que quieras comprar y que no esté actualmente ofertada.

Nada impide que un inversor inteligente haga una oferta por una propiedad deseable.

Y, a veces, la gente que necesita vender, incluso te busca.

En esos casos, simplemente omitirás el precio de lista y te concentrarás en el valor justo de mercado y en el precio de compra de tu inversionista.

Para establecer estos números críticos para tu hoja de trabajo, hay tres pasos a seguir:

1⃣ Tira de los comps

2⃣ Conduce los comps

3⃣ Conecta los números.

1⃣ Tira de los Comps

Cuando los inmobiliarios exitosos hablan de «comps», se refieren a ventas comparables.

Recopilar datos fiables, junto contigo y el conocimiento del mercado de tu agente, es lo que informa tu oferta de compra y evita que pagues de más por una propiedad.

Los compuestos también son esenciales si planeas financiar tu compra con un préstamo hipotecario convencional.

Aunque la gente dice: «En bienes raíces, el precio es lo que un comprador y un vendedor determinan que sea», esto no siempre es cierto.

Sí, a través de ofertas y negociaciones el vendedor y el comprador llegan a un acuerdo sobre el valor actual de la casa.

Sin embargo, cuando la compra está siendo financiada, habrá otra parte en esta conversación: el prestamista.

El prestamista hará que la vivienda sea tasada por un tercero que también analizará las ventas comparables recientes.

Y si la propiedad no se evalúa, lo que significa que el precio de oferta aceptado es más alto que la evaluación del tasador, no aprobarán el préstamo.

Este proceso generalmente funciona a favor del inversionista, ya que puede justificar un precio de oferta más bajo y evitar que pagues en exceso accidentalmente. Todo esto para decir que la recopilación de composiciones precisas es un paso crítico.

2⃣ Conduce los Comps

Comparar los números es fundamental para entender dónde están tus clientes potenciales en el mercado, pero no tomas en cuenta variables tales como la condición actual de la propiedad o si la vivienda está en un lugar agradable.

Tu agente de bienes raíces puede ayudarte a decidir si tus prospectos tienen un buen precio, pero siempre es inteligente subirte a tu auto y «conducir los comps» para ver por ti mismo cómo tu propiedad objetivo está a la altura de la competencia.

Querrás mirar los elementos que son más difíciles de cuantificar pero que podrían añadir o restar valor a la casa.

Las características «suaves» a considerar incluyen el atractivo de la acera, la condición general de la propiedad y la condición del vecindario.

Si una vivienda está bien cuidada y otras a su alrededor están en ruinas, será más complejo hacer una comparación precisa.

Otras cosas que querrás buscar son los servicios del barrio, los sistemas escolares y el tráfico.

¿Está la casa en una calle concurrida o al lado de una autopista?

No es infrecuente tener lo que parece ser la «compensación perfecta» sobre el papel para descubrir que debe ser eliminada por completo porque el «arreglador» se está desmoronando, o porque tiene una servidumbre de servicio público que corta por el centro del «patio trasero único».

Nada reemplaza la conducción de los comps para que puedas evaluar con precisión tus propiedades de venta comparables.

3⃣ Conecta los números

Un factor importante en cualquier adquisición de la característica de la inversión es el efectivo necesitado para cerrar.

Tu pago inicial probablemente será tu mayor costo individual.

Sin embargo, el segundo costo más grande a menudo puede ser por las reparaciones necesarias para que la propiedad esté disponible para el alquiler.

 

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