¿Cómo estudiar las propiedades?

Tu NOI es todo el ingreso que ganas en tu vivienda después de los gastos, pero sin incluir el pago de tu hipoteca.

Este es un número importante para estimar correctamente, ya que jugarás un papel fundamental en tu decisión de inversión.

Usarás este número para decretar si tu prospecto fluye o no.

âš¡ Es hora de estudiar la propiedad

Es el momento de meditar sobre tus criterios, ejecutar los números y estudiar cada propiedad.

Aquí es donde puedes escuchar tus instintos y evaluar a tus prospectos de arriba a abajo para asegurarte de que los números cumplan tus metas de inversión.

No olvides:

👉 El flujo de caja es la clave.

👉 Ganar dinero entrando.

⚡ Las ventajas y desventajas de una vivienda unifamiliar en comparación con una vivienda doble

Las viviendas unifamiliares y dúplex son inversiones muy diferentes, no sólo desde el punto de vista estético, sino también desde el punto de vista financiero, de mantenimiento y de gestión.

Los dos tipos de propiedades tienen sus ventajas únicas y pueden tender a ser excelentes propiedades para todos los inversores, tanto novatos como expertos.

Es importante analizar las ventajas y desventajas de cada uno para encontrar el tipo de inversión que mejor se adapte a tu viaje de creación de riqueza.

Las inversiones de una sola familia tienden a apreciarse más rápido, a retener valor (los propietarios e inversionistas están interesados en la reventa), implican menos tiempo en el frente de la administración, y son menos estresantes.

Un dúplex te proporciona dos fuentes de ingresos, un mayor flujo de caja, opciones de financiación comparables y una posibilidad muy baja de una vacante total en un momento dado.

âš¡ Ventajas y desventajas de las casas unifamiliares

Ventajas

👉 Tienden a tener mayores apreciaciones.

👉 Valores más acordes con el mercado.

👉 Menos gestión (tiempo).

👉 Puede implicar menos angustia para el inversor.

Desventajas

👉 El flujo de ingresos único hace que se prolongue.

👉 Una sola fuente de ingresos normalmente produce menores flujos de efectivo durante la vida útil de la empresa.

⚡ Ventajas y desventajas de los dúplex  

Ventajas

👉  Las múltiples fuentes de ingresos suelen ofrecer un mayor flujo de caja.

👉  Generalmente en línea con los valores de SFH.

👉  Generalmente se ve de manera similar a SFH para el financiamiento.

Desventajas

👉  Duplicar la gestión.

👉  Una estrategia mercado por mercado.

👉  A veces ubicados en zonas menos deseables.

Y por otro lado, las familias unipersonales tienden a tener una tasa de vacantes más alta y sólo proporcionan una fuente de ingresos, lo que en la mayoría de los casos conduce a un menor flujo de efectivo.

Y algunas cosas a considerar con un dúplex son las posibilidades de que sea más difícil de encontrar (ya que las pequeñas inversiones multifamiliares van de mercado en mercado), ya que está ubicado en una calle menos atractiva, y requiere el doble de gestión.

⚡ Escucha los números

El flujo de caja es la clave, y tú ganas dinero entrando.

llegó la hora de jugar con los números para analizar los prospectos basados en estas verdades.

hay tres áreas que te recomendamos que juegues:

👉  Financiación

👉  Precio de compra

👉 Ingresos por alquiler

⚡ Considera la financiación

En cuanto a la financiación, el primer paso a destacar es el hecho de que incluso los tipos de interés de los bonos convencionales a 30 y 15 años cambiarán con el tiempo y el mercado.

Te aconsejamos que hables con un profesional, por ejemplo, tu prestamista, para revisar todas tus opciones y lo que es mejor para alcanzar tus metas personales de creación de riqueza.

âš¡ Ajustar el precio de compra

Si eres una persona que sabe de mantenimiento, quizá no te irías cuando te des cuenta que la vivienda necesitará muchas mejoras para estar lista.

Pero si ofreces $164,000, adquieres la propiedad con un descuento del 20% y haces muchas de las marjoras por tu cuenta a un valor mínimo, y el flujo de caja en el primer año.

⚡ Añade valor y aumenta tu alquiler

Este es el más arriesgado para jugar, si tienes la experiencia o el espacio extra en tu presupuesto de preparación para añadir algunos toques extra a tu propiedad, valor añadido, puedes pedir tarifas de alquiler preferenciales.

Esto depende en gran medida del mercado, la ubicación y la propiedad individual, y debes tener cuidado al ajustarlas demasiado.

Cuanto más analices las viviendas, mejor conseguirás cumplir y superar tus objetivos financieros.

⚡ Aprender métodos abreviados de análisis 

Es recomendable trabajar los números de las hojas de trabajo de muchas inversiones posibles.

Debes saber que los expertos siempre hacen sus cálculos largos para asegurarse de que el resultado del atajo esté a la altura.

Tres de los métodos utilizados son los siguientes:

👉 Tasa de Capitalización

👉 Relación alquiler – valor

👉 Devolución de efectivo sobre efectivo

⚡ Tasa de capitalización

Esta norma empírica se utiliza para comparar propiedades con diferentes valoraciones.

Ayuda a los inversores a estimar rápidamente el valor de una propiedad basándose en los ingresos que genera.

La tasa máxima se calcula tomando el ingreso operativo neto y dividiéndolo entre el valor justo de mercado de la propiedad.

Si no estás dispuesto a comprar nada con una tasa máxima inferior al 8 por ciento, ambas propiedades están inmediatamente fuera de la mesa, y te has ahorrado mucho tiempo completando inversiones completas de análisis que quedan fuera de tus criterios.

Es fundamental tener en cuenta que la tasa de interés máxima es una norma general que te indica la tasa de retorno asumiendo que la propiedad no tiene préstamo.

Tu tasa de rentabilidad real se verá afectada por la financiación que utilices.

⚡ Relación alquiler / valor

Otra manera de analizar una inversión potencial es mirar tu ingreso neto actual de alquiler contra tu valor justo de mercado.

A esto se le llama la relación entre la renta y el valor, y es uno de los conceptos más significativos a entender como inversionista porque puede significar la diferencia entre tener flujo de caja y no tenerlo.

Ingreso bruto mensual por alquiler / valor razonable de mercado = relación renta/ Valor.

⚡ Devolución de efectivo sobre efectivo 

Esta es otra norma general común que se utiliza para calcular el rendimiento de tu inversión inicial en efectivo (pago inicial y cualquier costo de reparación) en el primer año.

Para calcular el rendimiento de efectivo sobre efectivo, necesitarás los números de flujo de efectivo del año uno y los números de tu pago inicial.

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