¿Cómo evitar malas compras inmobiliarias?

Cuando vayas en tu auto tómate un tiempo para observar a tu alrededor.

Crees conocer la zona, siempre pasas por las mismas casas, las mismas tiendas y los mismos parques industriales y las mismas calles, ¿verdad? Bueno, ten mucho cuidado.

Este tipo de “conocimiento” complaciente, el conocimiento que adquieres al pasar por ahí puede ser peligroso cuando se trata de invertir en propiedades.

Las primeras impresiones y las apariencias externas de las ciudades, pueblos y barrios también llamados mercados y submercados pueden ser engañosas.

Comprar en un mercado que desconoces también puede ser engañoso.

Cada ciudad tiene su pantano.

🔴 El mercado importa más que la propiedad

Es sorprendente ver todo lo que se puede aprender de un mercado específico o incluso un pequeño submercado con pocas cuadras.

Esa primera impresión solamente es el comienzo, cuando crees que conoces muy bien un área, algo cambia.

En este artículo aprenderás a ir más allá de las apariencias, evitar los pantanos y ver el panorama real de un mercado y sus submercados.

Con este proceso serás más objetivo.

🔴 El problema de actuar por impulso

Demasiadas personas invierten en bienes raíces por corazonadas o presentimientos.

Aunque es importante tener instintos, debes entender que son producto de la experiencia, no una habilidad innata.

Es imposible que una persona que jamás ha invertido sepa por instinto que una oportunidad es mejor que otra, no es así de simple.

De hecho, esa clase de pensamientos ingenuos hacen que los inversionistas empiecen mal.

Empezar con el pie derecho implica evaluar muy bien tu mercado y submercado.

Debes conocer tu área objetivo y convertirte en un experto.

No es sólo por ser un experto, sino para cumplir la misión: encontrar una excelente propiedad para invertir que sea viable y rentable a largo plazo.

🔴 Oferta y demanda

Cuando inviertas en propiedades para rentar, asegúrate de que tu primer objetivo sea determinar con certeza la oferta y demanda de la zona.

No es algo complicado solo es de economía básica.

La oferta se define como el número de propiedad para rentar disponibles en un mercado o submercado.

Lo ideal es que la oferta sea baja y la demanda alta.

La demanda se define como el número de personas que buscan rentar.

La oferta es fácil de calcular.

Pregunta a los agentes y administradores de propiedades, ellos tienen información detallada, incluyendo nombres de propiedades, tamaños, direcciones y fechas de construcción.

Busca esa ayuda; la demanda, por otro lado, es algo engañosa.

Si el submercado tiene una ocupación alta, la demanda es alta.

Si la ocupación es baja, la demanda es baja.

Otro indicador de la demanda es la presencia de incentivos y promociones para mudarte a la zona.

Si hay muchos incentivos para mudarte, la demanda es baja.

Si las propiedades en renta no ofrecen incentivo alguno, la demanda es alta.

Otro factor para considerar cuando determinas la oferta y la demanda es la oferta futura.

La oferta futura se refiere a todas las nuevas propiedades para renta que se encuentran en distintas etapas de construcción, sea planeación, obtención de permisos o construcción.

La oferta futura es un indicador crítico de cómo se comportarán las propiedades de la zona a largo plazo.

El valor de tu propiedad en renta sube con base en las operaciones y el flujo de efectivo.

🔴 Los tres motores de oferta y demanda

Es simple: hay tres motores que influyen en la economía de un mercado o submercado.

Son los verdaderos indicadores de la oferta y la demanda.

1⃣ Empleo

Este es el primer y el más importante indicador de la demanda.

Si el mercado o submercado tiene muchos empleos, las personas llegarán para ocupar esos puestos.

Es algo muy básico, es un hecho que los trabajos aumenta la demanda de viviendas; por lo tanto, si suponemos igualdad de condiciones, las propiedades cercanas a empleos tienen mayor demanda.

2⃣ Población

En un mundo de opciones, elige tener tu primera propiedad.

Necesitas una base laboral estable y en crecimiento, así que tiene mucho sentido que también busques una zona con muchas personas.

Personas que serán tus futuros clientes.

una vez que elijas el mercado, la clave para tener éxito está en la propiedad en sí.

La valuación es una función de sus operaciones qué tan bien opera y qué tan bien operará a futuro.

Operaciones, es a cuánto ingreso genera la propiedad, cuáles son sus gastos y cuál es la rentabilidad general.

Tener operaciones exitosas en esta industria depende de tener inquilinos.

Ahora que conoces algunos motivos por los que los mercados atraen a las personas, necesitarás saber cómo cuantificar la población de tu área.

Aquí entra en juego tu equipo.

Habla con los funcionarios de la ciudad o el pueblo, visita sus sitios web y programa reuniones.

Recuerda, tu eres un contribuyente que paga sus sueldos.

Tú eres su cliente, haz todo lo posible para tener proyecciones de población realistas; si te dan números estratosféricos, pregúntales qué factores hicieron que plantearan ese escenario de crecimiento optimista.

3⃣ Ubicación

La ubicación es lo más importante en los bienes raíces, o al menos eso opinan todos.

La ubicación tiene que evaluarse no sólo por su geografía, sino por su relación oferta-demanda.

Si una ubicación cumple con los criterios de empleabilidad y crecimiento de población, entonces busca una serie de características físicas importantes que han demostrado su valía con el paso del tiempo:

Las ubicaciones excelentes son muy visibles.

Cuantos más coches pasen por tu casa y vean el letrero de “Se arrienda”, más probable será que tengas éxito.

Que la gente vea y pase por tu propiedad es una de las formas de publicidad más eficientes y efectivas.

Una propiedad que está en una calle sin tráfico tendrá que recurrir a métodos más costosos y menos eficaces de publicidad.

Esto casi siempre reduce su rentabilidad debido a que menor ocupación significa menor flujo de efectivo.

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