Antes de poner la casa en el mercado, probablemente tendrás que llenar un documento que detalla casi todo lo que sabes sobre la condición actual y pasada de la casa.
Se llama la declaración de divulgación del vendedor y es requerida por ley en la mayoría de los países.
Sería un grave error y un riesgo legal no hacerlo o hacerlo de forma imprecisa.
Al vender una casa, debes esperar que los posibles compradores revisen cuidadosamente la declaración de divulgación del vendedor que elaboras.
✅ ¿Cuándo comercializar?
Hay dos escuelas de pensamiento entre los inversores acerca de cuándo poner las propiedades de inversión a disposición de los posibles compradores, algunos van rápido, y otros van por el máximo impacto.
A algunos inversores exitosos les gusta ofrecer sus casas al público antes de que estén completamente preparadas y listas para ser comercializadas con seriedad.
Hacen esto por alguna combinación de lo siguiente:
1⃣ Colocación de un letrero de «Se vende» en el patio.
2⃣ Publicidad de la propiedad en el periódico o en sitios web inmobiliarios locales.
3⃣ Envío de tarjetas postales a listas de correo y otras casas del vecindario.
Tu esperanza es hacer una venta rápida sin tener que hacer todo el trabajo de terminar las mejoras, poner en escena la casa y contratar a un agente.
Este método es más exitoso cuando el mercado inmobiliario local se está calentando y hay más compradores que casas disponibles.
✅ Consideraciones de una oferta
1⃣ Carta del prestamista: Si un comprador va a financiar una parte de la compra, debe demostrar que tiene los medios para comprar la casa con una carta de precalificación (o, mejor aún, una carta de preaprobación) de su prestamista.
Sé cauteloso con el comprador que no te proporciona uno.
2⃣ Período de inspección rápida: El período de inspección debe ser de unos pocos días para que puedas volver a poner tu casa en el mercado rápidamente si el comprador se retira o no está dispuesto a hacer las reparaciones solicitadas.
3⃣ No depende de la venta de otra casa: En la mayoría de los casos, debes evitar la situación en la que el comprador necesita vender su casa primero para conseguir el dinero para pagarla.
Esto es demasiado incierto y lleva mucho tiempo para que un inversor planifique una venta rápida.
4⃣ Periodo de cierre corto: Ya has estado pagando por los costos de silencio durante todo el proceso de construcción.
Si un comprador ha declarado que necesita dos o tres meses antes de estar listo para cerrar, ¿estás dispuesto a seguir incurriendo en gastos de mantenimiento mientras la casa está fuera del mercado?
5⃣ Pago inicial razonable: Si un comprador puede conseguir solo el 5 por ciento o menos del precio de venta para un pago inicial, hay una mayor probabilidad de que tenga dificultades para obtener un préstamo.
6⃣ Una fianza razonable: Si un comprador es serio acerca de la casa, puedes esperar que ella ofrezca alrededor.
Cualquier cosa que cueste menos de un mes de gastos de retención no te protegerá si la venta no se lleva a cabo.
7⃣ Ofertas de respaldo: Las ofertas de respaldo son excelentes pólizas de seguro en caso de que la primera oferta no sea aceptada, cuando una oferta inicial es aceptada, tú todavía puedes aceptar ofertas adicionales e incluso incluir la condición «aceptando ofertas de respaldo».
✅ Cierre de la venta
Una vez que el contrato y la fianza son entregados a la compañía de cierre, es hora de poner el champán en hielo, pero aún no es el momento de romper las copas.
Al igual que comprar una casa, esto no termina hasta que todos firmen todos los papeles.
Por eso debes tener presente estos cinco pasos a la hora de cerrar la venta:
1⃣ Mostrar un rastro de papel de permiso: Recomendamos que siempre obtengas los permisos y las inspecciones necesarias para los proyectos de construcción.
2⃣ Responder a las solicitudes de reparación: El comprador debe ordenar la inspección de la casa y cualquier otra inspección requerida por el prestamista del comprador tan pronto como se firme la oferta.
De esta manera, los resultados estarán disponibles antes de que expire el período de inspección, ya sea reparando tú mismo o consiguiendo un contratista para que te solucione el problema.
3⃣ Proporcionar una encuesta: La encuesta que se adquirió cuando compraste debe ser aceptable para el prestamista del comprador, siempre y cuando no hagas adiciones o mejoras en la propiedad más allá de lo que existía antes.
4⃣ Seguro de título de compra: En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, es costumbre que el vendedor adquiera la póliza de seguro de título.
Sin embargo, en una transacción de inversión de bienes raíces, el inversionista a menudo compra la póliza de título cuando compra la casa.
5⃣ Solicitar una declaración de liquidación: El último paso antes de firmar el papeleo es echar un vistazo a la declaración de cierre para revisar todos los costos y cargos, así como tus ingresos de la venta.
Al igual que en la etapa de compra, es importante revisar este documento al principio del proceso de cierre para asegurarte de que no haya errores o sobrecargos.
✅ Una situación difícil
A veces oímos a la gente decir que no ganaban dinero porque todos sus beneficios se los comían los impuestos.
En realidad, esto no puede suceder.
Tus impuestos son una parte de tus ganancias, y la tasa de impuestos nunca es del 100 por ciento.
Asegúrate de contabilizar y deducir todos los gastos en los que hayas incurrido al comprar, mantener y vender la casa antes de calcular la cantidad de impuestos a pagar.
