¿Cómo funcionan los prestamos convencionales?
En este artículo, hablaremos de tres tipos de estrategias de financiamiento:
↪ Préstamos Convencionales
↪ Préstamos privados
↪ Financiación creativa
🔶 Préstamos Convencionales
Los préstamos más conocidos son los convencionales o conformes, que son hipotecas de tasa fija financiadas típicamente por 30 años.
También se pueden envasar en incrementos de cinco años que van de 10 a 40 años.
En pocas palabras, un préstamo convencional es un acuerdo de préstamo que no está garantizado o asegurado por el gobierno federal.
Por este motivo, los préstamos convencionales no siguen las mismas pautas estrictas que los préstamos garantizados por el gobierno bajo la Administración Federal de vivienda.
Los préstamos convencionales vienen en dos tipos, conformes o no conformes.
➡ Construyendo tu equipo hipotecario
Hay dos fuentes de préstamos convencionales:
Primero los banqueros hipotecarios que trabajan para los bancos minoristas y por lo general prestan su propio dinero.
Y segundo los corredores hipotecarios que encuentran dinero de varias fuentes para ti.
➡ Cumplir con los criterios convencionales de préstamo
En un escenario tradicional, un comprador que financia con un préstamo convencional pone el 20% de enganche y financia el 80%.
Los compradores que no tienen el pago inicial del 20 por ciento todavía pueden calificar para un préstamo, pero se les exigiría que paguen un seguro hipotecario privado, que protege al prestamista en caso de que el comprador incumpla con su préstamo.
➡ Reservas de efectivo
El cálculo de las reservas se basa en los gastos mensuales de vivienda de la propiedad financiada, incluyendo las cuotas de la asociación de propietarios, las cuotas de las cooperativas y otros préstamos garantizados por la vivienda, junto con la hipoteca, los impuestos y el seguro.
Es probable que necesites tener varios meses de reservas de efectivo en la propiedad financiada, más tres a seis meses de reserva adicional.
➡ Considera la financiación ocupada por el propietario
Invariablemente, siempre que enseñamos una clase de bienes raíces, alguien preguntará qué hacer si no son capaces de cumplir con los requisitos convencionales de préstamos para los inversionistas.
Una opción clásica es la financiación ocupada por el propietario.
Las ventajas de la financiación ocupada por el propietario son:
↪ Una mejor tasa de interés
↪ Pago inicial más bajo
↪ Menos la reserva de efectivo requerida
↪ Mejores condiciones que la financiación no ocupada por el propietario
El resultado final: Para adquirir un préstamo convencional, requieres tener efectivo, experiencia, buen crédito o buscar otra fuente de financiamiento.
🔶 Préstamos privados
Ya sea que tengas bastante dinero y buen crédito o que no tengas dinero y crédito complejo, puede haber ocasiones en las que requieras socios inversionistas y prestamistas privados para ayudar a financiar tu empresa inmobiliaria.
Si estás considerando seriamente un préstamo privado, necesitarás llamar a tu abogado de bienes raíces.
El dinero privado puede venir de cualquier parte.
Puede provenir de la cuenta de jubilación de alguien, de los sindicatos, de un individuo que tiene dinero en efectivo y quiere un rendimiento estable, o de la forma más común de préstamo residencial privado: la financiación del propietario.
🔶 Ventajas y desventajas de los prestamos privados
➡ Inversores y sindicatos
Ventajas
↪ Menos dinero de bolsillo
↪ Incremento del poder adquisitivo que puede dar lugar a grandes ofertas
Desventajas
↪ Vínculos financieros con una segunda (o tercera) parte
↪ Todas las partes involucradas deben estar en la misma página al principio -necesita funcionar como un negocio.
➡Financiación del propietario
ventajas
↪ Evitar los requisitos convencionales
↪ Potencialmente no hay puntos o costos de cierre
↪ Más aspectos de la venta abiertos a negociación
Desventajas
↪ El costo total de la propiedad puede ser mayor
↪ Se puede cobrar una tasa de interés más alta
➡ Bancos Locales
Ventajas
↪ Mayor procesamiento y cierre
↪ Obtener un préstamo que no necesariamente sería aprobado bajo las pautas convencionales
Desventajas
↪ Posibilidad de tasas de interés más altas
↪ Un pago inicial más grande
↪ Menor tiempo de maduración
➡ Asociaciones
Ventajas
↪ Puede reducir tu riesgo
↪ Puede compensar lo que le falta: un pago inicial más grande, estados financieros sólidos, etc.
↪ Los socios pueden tener experiencia, tiempo o pericia para prestar fuera de las finanzas.
Desventajas
↪ Puesto que compartes el costo, también debes compartir el éxito.
↪ Puede perder el control del negocio basado en estrategias de toma de decisiones
↪ El socio puede comprar tu parte.
➡ Inversores y sindicatos
Hallar inversores es realmente una cuestión de trabajo en red.
Habla en el banco, quien puede querer ofrecerte un préstamo y también puede conocer a inversionistas interesados.
También puedes hablar en la cámara de comercio y en cualquier otra organización empresarial a la que pertenezcas.
Hazle saber a la gente que estás investigando inversionistas de dinero, y que estás en busca de socios inversionistas para invertir en bienes raíces.
➡ Bancos locales
Para varios inversionistas, su banco comunitario puede ser su mejor amigo.
La mayoría de los bancos tienen un cierto número de préstamos que mantienen en casa en lugar de venderlos.
Los prestamistas de cartera tienden a ser bancos comunitarios más pequeños, a menudo privados o cooperativas de crédito, que tienen más flexibilidad en el proceso de concesión de préstamos que las instituciones más grandes que cotizan en bolsa.
Con un préstamo de cartera, puedes tener pautas más flexibles para el número de propiedades que posees o experiencia previa en administración de propiedades, o puedes usar el ingreso por alquiler para calificar.
Los prestamistas de cartera no pueden ser imprudentes en sus prácticas de préstamo o saldrán rápidamente del negocio.
➡ Asociaciones
Como inversionista de bienes raíces, una sociedad puede reducir tu riesgo y aumentar tu apalancamiento.
Te proporciona lo que puedes perder, ya sea un pago inicial más grande, estados financieros más sólidos o una mayor experiencia.
Por otro lado, las asociaciones tienen una buena parte de sus desventajas.
Se espera que compartas las recompensas si el negocio tiene éxito.
Podrías perder el control total del negocio si tú y tu pareja tienen dificultades para tomar decisiones o si el juicio de tu pareja es pobre.
Y si surge un conflicto, un socio puede terminar comprando el otro.
🔶 Financiación creativa
Los préstamos no convencionales, también conocidos como financiación creativa, son exactamente lo que parece: medios de financiación no tradicionales o técnicas de financiación que no se utilizan con frecuencia.
La financiación creativa no significa engañosa o fraudulenta.
Simplemente toma reglas de préstamo legítimas y las aplica de una manera diferente.
Dicho esto, es importante entrar en una financiación creativa con un profundo conocimiento de los términos y posibles resultados, ya que puede ser más arriesgada que la financiación convencional.
