¿Cuáles son las ejecuciones hipotecarias?

Las ejecuciones hipotecarias son sinónimos de inversión inmobiliaria.

También conocido como un REO (que se conoce como propiedad inmobiliaria), una ejecución hipotecaria es una propiedad que un banco posee y por lo tanto está vendiendo.

Los bancos facilitan dinero y cuando sus prestatarios no les pagan, adquieren legalmente cualquier activo que se haya utilizado para garantizar sus préstamos.

En algunos casos, eso incluye los bienes raíces.

El proceso legal actual de ejecución hipotecaria es diferente dependiendo de la ciudad, pero el concepto en cada ciudad es el mismo; cuando el prestatario no realiza el pago de la hipoteca, el banco le quita la propiedad al prestatario.

Una vez que el banco se adueñe de la vivienda, quieren venderla lo más pronto posible.

Principalmente donde intentan venderlo es en el juzgado del condado, también conocido como «subasta de ejecución hipotecaria».

Cuando un banco ejecuta una hipoteca sobre una propiedad, lo primero que sucede es que la propiedad se vende en subasta en la corte del condado local.

🔺 Subastas de ejecución hipotecaria

En más del 90% de los casos, en la subasta, nadie compra la propiedad y, por lo tanto, el banco al que se le debía el dinero se convierte en el mejor postor y termina con la propiedad.

El otro 10% que se compra típicamente ocurre de inversionistas experimentados.

La compra de bienes raíces en las subastas de ejecución hipotecaria normalmente requiere dinero en efectivo inmediato para financiar la compra.

En muchos condados, el dinero debe estar en manos del abogado que maneja la ejecución hipotecaria en tan sólo 1 hora.

Así que el dinero debe estar listo y disponible antes de la subasta.

Esto hace que sea muy difícil financiar a través de la mayoría de los canales de financiación y sólo los inversores con dinero en efectivo en el banco por lo general pueden comprar estas ofertas.

Además, debido a las limitaciones de tiempo, algunos compradores de subastas de ejecución hipotecaria deben trabajar en equipos en los que una persona está en el banco lista para crear el cheque de caja.

Mientras que la otra está en la puja de la subasta real de la propiedad, con el fin de comprar realmente la propiedad.

Otro detalle importante que no se debe pasar por alto al comprar bienes raíces en las subastas de ejecuciones hipotecarias es que algunos gravámenes pueden residir realmente contra la vivienda después de la ejecución hipotecaria.

(Aunque comúnmente se piensa que una ejecución hipotecaria borra todos los gravámenes).

Cuando se compra una propiedad en una subasta de ejecución hipotecaria es que el dueño anterior todavía puede estar viviendo en la casa, por lo que es posible que tenga que desalojarlos para obtener la posesión total de la propiedad.

🔺 Pre-enumera las ejecuciones hipotecarias

La siguiente fase después de que un banco adquiere una propiedad a través de una subasta de ejecución hipotecaria se llama la etapa «Pre-Lista» (la frase fue acuñada porque es el tiempo antes de que la propiedad sea listada en el MLS).

En esta etapa, el banco es el propietario de la propiedad y está en el proceso de preparación para el mercado.

Regularmente, tienen que realizar las siguientes acciones:

1⃣ Asignan la propiedad a un agente de bienes raíces (conocido como agente REO).

2⃣ Suelen contratar a un tasador para que evalúe el valor de la propiedad.

El agente REO típicamente limpia la propiedad, removiendo la basura y los escombros y posiblemente hasta reemplazando la alfombra o agregando una capa fresca de pintura.

En algunos casos, los anteriores dueños pueden estar viviendo en la casa y el banco debe desalojarlos.

Por lo general, el banco comienza con un «desalojo amistoso» en el que pagan a los inquilinos ilegales para que se muden de la propiedad y la mantengan en buenas condiciones al salir.

Si eso no funciona, avanzan a la contratación de un abogado, la presentación de los documentos de desalojo y, finalmente, sean retirados físicamente de la vivienda.

Durante esta fase de «Pre-Lista», ha sido el deseo de muchos inversores inmobiliarios negociar con el banco e intentar comprar la propiedad antes de que el banco tenga que pasar por todas las molestias de la pre-lista.

Recibir una propiedad en el MLS es un plan de marketing clave y suele ser la mejor forma de conseguir el comprador con el precio más alto.

Hay algunas formas ocultas de armar un acuerdo de pre-lista de ejecución hipotecaria:

⏺ La primera forma es con un banco local o pequeño que no está bien versado en cómo comercializar y disponer de sus propiedades de ejecución hipotecaria de manera más efectiva.

Con algunos bancos locales pequeños, su administrador de activos REO puede llevar numerosos sombreros en la organización y puede estar dispuesto a trabajar directamente con un inversionista si cree que esto traerá menos problemas que entregar la lista a un agente.

⏺ La segunda forma de encontrar una pre-lista de ejecución hipotecaria es a través de la producción superior de agentes REO que son contratados por grandes inversores institucionales o fondos de cobertura para vender sus carteras de activos en dificultades.

Los grandes bancos que manejan miles de ejecuciones hipotecarias cada año a veces tienen problemas para vender un pequeño porcentaje de sus propiedades.

Una solución rápida para vender todos estos inadaptados rápidamente es agruparlos y venderlos como un paquete.

Los compradores de estos paquetes REO a granel tienden a ser fondos de capital riesgo de activos en dificultades y fondos de cobertura.

⏺ La tercera forma de encontrar un acuerdo de pre-lista es aplicable en las ciudades que tienen derecho a un período de rescate.

Un derecho de redención es una laguna extraordinaria de la que muy pocos inversores saben nada, pero que puede ser increíblemente poderosa.

Un derecho de redención le da al propietario el derecho de volver a comprar la propiedad después de la subasta de ejecución hipotecaria.

▶ Si sabes para qué fue la propiedad a la subasta de ejecución hipotecaria, tú conoces el resultado final del banco y por lo tanto la negociación suele ser mucho más fácil.

▶ Después de la subasta de ejecución hipotecaria, la atención a la vivienda de otros inversores por lo general cede por lo que no es típicamente que nadie más se acerque a estos acuerdos.

▶ El banco no puede vender o comercializar la propiedad durante el período de rescate, por lo que, en muchos casos, se encuentra vacía, una oportunidad silenciosa que espera por ti.

🔺 Subastas REO propiedad del banco

Los bancos locales quieren deshacerse de las ejecuciones hipotecarias tan rápidamente que se saltan el paso de asignar a un agente de REO e inmediatamente contratan a una compañía local de subastas para subastarlo.

Por lo general, se trata de subastas absolutas, lo que significa que el mejor postor recibe el trato, independientemente de cuán alta sea la oferta.

Por lo tanto, si sólo una persona se presenta a la subasta, podría ser la mejor oferta de todos los tiempos.

Sin embargo, esto normalmente no sucede porque el trabajo del subastador es asegurarse de que el mayor número posible de compradores se presenten a la subasta.

Una ventaja que este tipo de subasta tiene sobre la subasta de ejecución hipotecaria es que la compañía de subastas normalmente puede organizar la financiación para el comprador, siempre y cuando puedan poner 10% a 20% de enganche.

O el comprador puede utilizar su propia fuente de financiación y por lo general cuenta hasta 30 días para cerrar.

Estos tipos de subastas son mucho más fáciles de comprar desde el punto de vista de la financiación, normalmente ofrecen un título claro (aunque nunca asumen esto) y generalmente permiten a los posibles compradores inspeccionar la propiedad antes de la licitación.

Por estas razones, la típica subasta REO es mucho más fácil de comprar una propiedad que la subasta de ejecución hipotecaria, pero esto significa que puedes tener más competencia.

🔺 Ejecuciones hipotecarias en lista

Los casos que una ejecución hipotecaria o REO se vende a través de un medio distinto al MLS.

Esa clase abarca la pequeña minoría de ejecuciones hipotecarias.

La gran mayoría termina en la MLS con un agente REO.

¿Por qué?

La inclusión de una propiedad en el MLS es una estrategia de marketing clave y por lo tanto se obtiene el precio de venta más alto para una propiedad.

El problema con una ejecución hipotecaria en la lista es que una vez que llega a la MLS, todos los demás saben del trato y esto crea competencia.

Cuando una propiedad entra en el MLS, tú estás en competencia directa con los compradores minoristas.

🔺 Ejecuciones hipotecarias del HUD

También conocido como «Casas del HUD», los inversionistas generalmente no pueden comprar estas ejecuciones hipotecarias en los primeros 30 días que aparecen en la lista.

El gobierno utiliza estas casas para ayudar a las personas a lograr una vivienda.

🔺 Ejecuciones hipotecarias de VA

Cuando un préstamo de VA no se paga y es ejecutado, la administración de Asuntos de veteranos hará una lista de la propiedad con un agente de REO al igual que casi todas las otras ejecuciones hipotecarias.

Sin embargo, también ofrecen condiciones de financiación favorables para que la propiedad esté al alcance de casi cualquier persona.

Para los inversores, los requisitos pueden ser tan bajos como un 5% y no hay límite en el número de «VA Vendee Loans» que un inversor puede tener.

Además (y esto puede ser la mejor parte de todo), el inversionista puede usar hasta el 75% de las rentas anticipadas como ingreso en la solicitud de préstamo.

En primer lugar, la propiedad está en la lista por lo que habrá algo de competencia.

En segundo lugar, no hay muchos de estos acuerdos por ahí.

La VA pública cada ejecución hipotecaria de VA activa en su sitio web.

Cuando tú buscas ejecuciones hipotecarias de VA en todo tu estado, puedes sorprenderte de lo pocas que hay.

En tercer lugar, debido a que los términos son tan asombrosos, el precio que tú pagas puede ser un poco más alto que con un acuerdo de tipo subasta en efectivo.

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