¿Cuáles son los costos silenciosos en bienes raíces que nadie te cuenta?

Después de leer este artículo, sabrás cuáles son los costos silenciosos que nadie te cuenta de la inversión inmobiliaria.

Todo el mundo te dice que solo importa el precio de venta y luego restan el precio de compra (más costos de mejora si los tienen en cuenta), ignorando por completo todos los demás gastos asociados con la inversión en bienes raíces.

¿Qué pasa con las comisiones de las propiedades, los intereses de los préstamos y los impuestos a la propiedad?

Es posible que los innumerables costos asociados con la remodelación de una casa no se tengan en cuenta, pero esos gastos pueden consumir silenciosamente la mayor parte, si no todas, de tus ganancias a menos que planifiques.

Estos costos son engañosos.

Pueden sorprenderte y acercarse sigilosamente a robarte tus ganancias, es por eso que los llamamos costos silenciosos.

Los costos silenciosos tienden a representar entre el 12 y el 15 por ciento del precio de venta final.

Agrupamos los costos silenciosos en cuatro categorías amplias: costos de compra, costos de mantenimiento, costo del dinero y costos de venta.

â–¶ Costos de compra

Se incurre en costos de compra cuando adquieres una casa.

Necesitas conocer el precio de compra para obtener una estimación precisa de esos costos.

Por lo tanto, usaremos $150,000 como ejemplo del precio de compra, sabiendo que es posible que tengamos que ajustar nuestra estimación de costos silenciosos una vez que tengamos un precio de compra real.

Cuando decimos costos de compra, nos referimos a los costos de transferir la propiedad de la casa.

Esto incluye tarifas como seguro de título, inspección, tasación y documentación, pero no el costo del dinero prestado, que abordamos por separado.

Muchos de estos costos a menudo los paga el vendedor en una transacción de bienes raíces, pero con su propuesta de valor de efectivo rápido y sin complicaciones, debes planificar pagar estos costos.

â–¶ Costos de mantenimiento

Los costos de mantenimiento son los diversos gastos que se acumulan durante el tiempo que eres el propietario de la casa.

Estos costos consisten principalmente en impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos y costos de mantenimiento, como limpieza y jardinería.

Pero puede haber otros costos específicos de la casa, como cuotas de condominio o asociaciones de vecinos.

Estos costos varían mucho de un trato a otro.

Sin embargo, tomar el 1.5 por ciento del precio de compra de la estimación fundamentada nos da una estimación simple pero sorprendentemente precisa.

Calcula muy bien esos gastos porque pueden significar gran parte de tu ganancia final.

â–¶ Costos del dinero

El siguiente costo silencioso es el asociado a pedir prestado el dinero que se necesita para la inversión inmobiliaria.

Hay tres componentes para calcular el costo del dinero:

РMonto del pr̩stamo

– Duración del préstamo

РCondiciones del pr̩stamo

Piénsalo de esta manera: hay tres preguntas que debes responder:

¿Cuánto dinero estoy pidiendo prestado, durante cuánto tiempo lo tomaré prestado y cuáles son los intereses y las tarifas que pagaré al prestamista?

Para calcular el monto del préstamo simplemente suma el precio de compra y los costos de mejora y resta a eso el pago inicial para obtener este número.

Por el lado de la duración del préstamo, la variable más importante para determinar cuánto tiempo tendrás una casa (y, por lo tanto, pagarás intereses sobre el préstamo) es cuánto tiempo toma repararla.

Por lo tanto, para estimar el costo del dinero con precisión, primero debemos estimar el tiempo que tomará completar las mejoras.

Al dividir el costo por metro cuadrado entre 10, obtienes la cantidad de meses que debes planear para arreglar la casa.

Agrega dos meses y medio al mercado y vende la casa una vez que se complete la reparación y tengas una estimación de la cantidad de meses que tendrás la casa.

Y finalmente, las condiciones del préstamo.

Debes tener absoluta claridad en que el prestamista te está cobrando ciertas tasas de interés al año (por ejemplo, el 12%).

Y esas tasas son las condiciones del préstamo que tú aceptaste al momento de pedir el dinero, por eso es vital que sepas muy bien cuáles son realmente los números para que no te lleves sorpresas por el camino.

â–¶ Costos de venta

Y el último costo silencioso son los gastos de venta, todo lo asociado con la puesta en venta de la casa y la venta como tal.

Los dos componentes principales de los costos de venta son las comisiones de los agentes inmobiliarios y los costos de cierre, que generalmente suman alrededor del 6.5 por ciento del precio de venta final.

Es probable que pagues el 3 por ciento de su precio de venta final a un agente de bienes raíces que represente al comprador.

También debes planificar pagar entre un 2 y un 3 por ciento más para que un profesional se encargue de la venta por ti.

Es posible que puedas ahorrar algo de dinero vendiendo la propiedad por tu cuenta, pero como inversionista de bienes raíces, encontrarás que tu tiempo está mucho mejor gastado buscando la próxima casa.

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