¿Cuáles son los pasos para evaluar una propiedad?

Es cierto que tu éxito en este negocio es producto de tu preparación.

Ese es el tiempo que se requiere para firmar la línea punteada de un mal negocio.

Un trato es bueno o es malo, y afortunadamente es fácil definir un mal trato, un mal trato tiene números que no cuadran.

Cuando el flujo de efectivo proyectado Рingreso menos gastos totales equivalen a un n̼mero bajo o negativo.

En los buenos tratos los números cuadran, en los malos tratos, no.

Estos son algunos principios sobre invertir en propiedades que debemos aclarar de inmediato:

– El precio de venta anunciado es irrelevante.

РT̼ determinas el valor de la propiedad, lo cual se convierte en tu oferta.

РCuando hay m̼ltiples unidades, el valor de la propiedad se basa en el flujo de efectivo actual de la propiedad.

🔵 Cinco pasos para evaluar propiedades

– Verifica el ingreso de la propiedad.

– Verifica los gastos.

– Determina el ingreso operativo neto.

– Encuentra la tasa de capitalización y valuación.

– Calcula el pago del préstamo y tu rendimiento sobre inversión.

Usa esos cinco pasos para calcular el flujo de efectivo inicial de la propiedad y llegar a un precio de oferta.

Para hacerlo, revisa todo lo relacionado con gastos, incluyendo pagos de préstamos y todo lo relacionado con ingresos.

Entenderás la importancia de este proceso cuando lo veas de esta forma.

¿Invertirías en un fondo de inversión sin revisar sus rendimientos previos?

¿Pondrías tu dinero en una anualidad sin conocer la tasa de interés anual?

Probablemente no.

¿Por qué invertirías en bienes raíces sin tener una estimación razonable del rendimiento sobre inversión?

En las inversiones inmobiliarias, al rendimiento sobre inversión también se llama «cash on cash» Es flujo de efectivo neto como porcentaje de tu pago inicial.

Paso 1⃣: Verifica el ingreso de la propiedad

Verifica si el vendedor revela el ingreso actual de una propiedad rentada de forma verbal o con un documento proforma.

El ingreso de la propiedad es el primer factor y quizá el más importante cuando hablamos de invertir en propiedades.

A diferencia de la hipoteca de tu residencia principal en los que el banco usa tus activos como aval, los préstamos para propiedades de inversión se suelen avalar con el ingreso potencial de la propiedad.

Hay tres tipos de ingreso a considerar en cualquier propiedad: ingreso actual, ingreso potencial actual e ingreso potencial futuro.

Tabla de unidades y rentas

La tabla de unidades y rentas suele aparecer en las proyecciones de folletos para propiedades en renta.

Enlista el número y tipo de unidades, los metros cuadrados y la renta.

Tu propósito es mostrar con claridad el ingreso general y por unidad de la propiedad.

Uso las tablas de unidades y rentas para verificar el ingreso por rentas de las propiedades.

Paso 2⃣: Verificar gastos

La segunda variable importante que debes considerar son los gastos.

Al igual que en la verificación de ingreso, la idea es ver cuáles son los gastos actuales, debes ser lo más preciso posible.

Es buena idea visitar la propiedad y ayudar a evaluar cuánto costará administrarla.

No olvides que tu meta en esta parte del proceso es visualizar qué servicios, reparaciones y mejoras necesita la propiedad.

Paso 3⃣: Verifica el ingreso operativo neto

Cuando determinas tu ingreso potencial para la propiedad y tienes un buen estimado de tus gastos, lo que sigue es calcular el ingreso operativo neto (ION).

Esto es muy importante porque eventualmente basarás tu oferta en esta cifra.

Para calcularlo, simplemente resta tus gastos de tu ingreso.

Ojalá aparezca un número grande y positivo.

¡Mientras más grande, mejor!

Sin embargo, no te emociones demasiado cuando veas este número, ya que es un indicador de flujo de efectivo neto y no incluye el pago de la hipoteca.

Ese pago dependerá en precio de compra, tu pago inicial y la tasa de interés.

Paso 4⃣: Encuentra la tasa de capitalización y valuación

¿Tasa de capitalización?

En términos numéricos, la tasa de capitalización es el ingreso operativo neto divido entre el precio de compra.

Tasa de capitalización – ingreso operativo neto – precio de compra

¿Cómo voy a calcular la tasa de capitalización si aún no he comprado la propiedad?

Esa era la intención de hacer este ejercicio.

En realidad, es muy sencillo.

El precio de compra que usamos es la tendencia de precio en el mercado por una propiedad similar.

Paso 5⃣: Calcula el pago del préstamo y tu retomo sobre inversión

Supongamos que tú y el vendedor cierran el trato entonces debemos calcular el pago de la hipoteca.

Puedes pedir ayuda al financiero o agente de tu equipo.

El último paso es encontrar tu ganancia restando el pago de hipoteca de tu ingreso operativo neto proyectado.

Retomo (cash on cash) = ganancia – pago inicial

Estos cinco pasos te dan poder y confianza.

Te dan parámetros realistas y fundamentados para tomar las mejores decisiones de inversión.

Sientan las bases para tener conversaciones razonables con el vendedor. Por último, te da la tranquilidad de saber que no entras a algo que podría fracasar.

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