¿Cómo seleccionar tu equipo inmobiliario de poder?

Para tener éxito, necesitarás trabajar con otras personas…. personas que conozcan este negocio o que puedan ayudarte a construir el tuyo, gente que pueda ayudarte a dirigirte a los compradores de sus propiedades o proporcionar ayuda financiera, etc.

Como inversionista, aprenderás a aprovechar tu dinero, pero también necesitas aprender a aprovechar tu tiempo. La cuidadosa selección de personal calificado puede ayudarte a crecer tu negocio, puede ayudarte a gestionar tu tiempo y energía más efectivamente. Y aprovechando la experiencia de los miembros de tu equipo el conocimiento también puede ayudarte a evitar cometer errores.

Para ayudarte a empezar, este te introducirá a la clave contactos que probablemente tendrá en tu equipo de poder.

Lo importante es recordar que no es necesario que tú mismo intentes hacer todo el trabajo. Busca ayuda y apoyo profesional y reconoce que tendrás que aprender a delegar ciertas responsabilidades en algún momento.

Verás que la formación de tu equipo es un proceso continuo. Tu equipo crecerá a medida que amplíes tus conocimientos sobre bienes raíces y aproveches las fuentes de ingresos y oportunidades adicionales.

 Encontrado al profesional de la propiedad inmobiliaria correcta

 Una buena relación de trabajo con un profesional de bienes raíces es uno de los activos más importantes que un inversionista puede tener. Por ejemplo, cuando una propiedad que tú estás interesado en comprar aparece en la lista con un agente, querrás tener a tu propio agente trabajando contigo para representar tus mejores intereses en el trato.

En segundo lugar, los profesionales de bienes raíces pueden ayudarte a evaluar las ofertas al obtener propiedades vendidas comparables a las que estás pensando comprar, dándote una buena idea del valor de mercado para ese vecindario. Y tercero, los Agentes de Bienes Raíces® tienen acceso a la sección de comentarios del Servicio de Listados Múltiples (MLS), una valiosa fuente para encontrar ofertas potenciales.

El MLS es un intercambio cooperativo de información de listado. Cuando un vendedor enlista su casa con un Realtor®, el listado se pone en el MLS, poniendo la casa a disposición de cualquier agente que pertenezca al MLS para que traiga un comprador y comparta la comisión con el agente enlistado.

Las propiedades en el MLS por lo general incluyen fotos y una buena cantidad de información sobre la propiedad, incluyendo la dirección de la propiedad, el número de dormitorios y baños, los pies cuadrados, y los servicios disponibles. El MLS puede también incluir cualquier término especial que el vendedor pueda considerar.

Tal y como hemos discutido en el capítulo anterior, la sección de comentarios de la lista contendrá pistas sobre el estado de la propiedad y la motivación del vendedor. Tu agente puede poner palabras clave en la sección de comentarios para obtener propiedades de tu interés.

 Cómo elegir a un profesional de bienes raíces

 Al elegir un agente, quieres a alguien que trabaje en el negocio a tiempo completo y que tenga un fuerte conocimiento de su campo. Estás buscando un agente que sea creativo, trabajador y agresivo, y que sepa cómo y dónde encontrar ofertas.

La mayoría de los profesionales de bienes raíces no han trabajado con inversionistas. Nunca han hecho una transacción creativa. Esto puede ser un reto para ti y puede llevarte algún tiempo encontrar el agente adecuado, pero el tiempo que pases valdrá la pena. ¡Dado que tu agente es uno de los miembros más importantes, si no el más importante, de tu equipo de poder, él o ella no puede ser el eslabón más débil de tu cadena del equipo de poder!

¡Buscas es un agente que piense como tú, como un millonario constructor de riqueza inmobiliaria! La mayoría de los agentes no son receptivos a ofertas «inusuales». Puede que no crean en ofertas de «nada abajo» o en enfoques creativos. Si planeas hacer una oferta creativa y estás trabajando con un agente que no piensa «fuera de la caja», ¡es hora de encontrar una nueva! Mientras tanto, insista en ser el que presente la oferta porque quieres que el propietario escuche los beneficios de tu oferta. Creer en esos beneficios será clave para hacer una presentación convincente.

Dile al agente lo que estás buscando y sé específico. Si estás comenzando con tratos al por mayor, hazle saber al agente que estás buscando propiedades en dificultades que necesitan reparación. No permitas que el agente te precalifique. Hazles saber que utilizas fondos privados y que puedes cerrar rápidamente.

Encuentra un profesional de bienes raíces que trabaje en tu área de interés conduciendo por el vecindario. Busca los carteles de los agentes y escoge las tres compañías con más carteles. Al hacer esto, puedes notar que un agente domina el área. Los agentes de bienes raíces usualmente «cultivan» un área, lo que significa que se enfocan en un área en particular y la trabajan para obtener listados. Para ello, se ponen en contacto con los propietarios a través de las llamadas de teléfono, el envío por correo de material promocional y tocando puertas.

 Comienza tu entrevista diciendo: «Somos inversores inmobiliarios y estamos comprando casas en esta zona. Estamos buscando propiedades que estén un 20-30% por debajo del mercado y/o propiedades en dificultades que necesiten reparación. También buscamos principalmente propiedades que necesiten reparaciones cosméticas. También estamos buscando a un agente que se especialice en propiedades de renta como edificios de apartamentos, dúplex y cuádruples. ¿Hay alguien en tu oficina que se ajuste a esa descripción?»

 Guión profesional de entrevistas de bienes raíces

 Lo siguiente es un ejemplo de lo que podrías decir al entrevistar a agentes potenciales.

«Hola, mi nombre es _______________. Estoy en posición de invertir en bienes raíces. Estoy buscando comprar propiedades en tu área y quiero desarrollar una relación con alguien que entienda mis necesidades. Estoy buscando cualquier propiedad que tenga sentido. Consideraré todo: una sola familia y varias unidades con un buen flujo de efectivo. Me interesan las propiedades que están cosméticamente angustiadas. Los arregladores son geniales. Ya sabes, pintura, alfombra, y un poco de limpieza, ese tipo de cosas. No estoy buscando reparaciones mayores como plomería o estructurales.

Puedo pagar en efectivo en algunos casos. Generalmente utilizo fondos privados para comprar estas casas y poder cerrar rápidamente (¡que piense en la comisión!). Sin embargo, siempre estoy interesado en la financiación del vendedor.

Estoy buscando un agente que pueda investigar el MLS para que yo encuentre propiedades que cumplan con mis criterios y enviarme por fax o correo electrónico una copia de esos listados.  Voy a hacer un paseo y presentar ofertas sobre las propiedades que estoy interesado.

Esta será una buena oportunidad para que ambos hagamos algo de dinero. ¿Eres capaz de ayudarme?»

– ¿Cuánto tiempo has estado en el negocio de bienes raíces? (Quieres un mínimo de un año de experiencia.)

– ¿Te especializas en algún tipo de bienes raíces? (Su especialidad debe ser preferiblemente su área de interés.)

– ¿Te especializas en alguna zona de la ciudad?

– ¿Tienes algún cliente satisfecho con el que pueda hablar?

– ¿Te ganas la vida con los bienes raíces? (La respuesta debe ser sí!)

– ¿Estás dispuesto a dedicar el tiempo necesario para ayudarme a encontrar las propiedades adecuadas?

– ¿Qué vecindarios están cambiando las propiedades más rápidamente que otros?

– ¿Tienes alguna conexión bancaria? (Corredores hipotecarios, prestamistas, etc.)

– ¿Puedes recomendarme un buen agente de cierre en la ciudad?

– ¿Cuánto es tu comisión?

– ¿Tienes la flexibilidad para trabajar con tu corredor?

– ¿Es un buen momento para comprar? Por qué?

– ¿Cuál es su opinión sobre la dirección que está tomando el mercado inmobiliario?

– ¿Cuál es el número promedio de días en el mercado en el código postal de ________?

– ¿Eres dueño de algún bien inmueble en la ciudad? (Quieres que esta respuesta sea sí.)

– ¿Alguna vez has tenido una propiedad de inversión?

– ¿Hay algunas áreas en las que te sientas particularmente bien? Si es así, ¿por qué?

– ¿Dónde invertirías si fueras a comprar una propiedad tú mismo?

– ¿Qué tipo de propiedades comprarías?

– ¿Tu empresa maneja propiedades? En caso afirmativo, ¿cuánto cobra?

– ¿Cuál es la tasa de vacantes en la zona?

– ¿Cuántas propiedades tienes en la lista? (Esto es sólo para darle una idea de si este agente trabaja principalmente como agente del comprador o del vendedor).

– ¿Cuántas propiedades vendiste el año pasado? (Quieres ver lo ocupados que están.)

– ¿Trabajan con inversores? Si es así, ¿para cuántos está buscando activamente propiedades en este momento?

– ¿Estás disponible los fines de semana?

– ¿Tienes alguna propiedad en venta que sea una buena inversión para mí?

– ¿Hay áreas que parecen estar subiendo de valor más rápido que otras? Si la respuesta a esta pregunta es afirmativa, haz más preguntas, como qué está impulsando ese mercado, por qué la demanda es mayor en esta área, etc.

Cómo encontrar al corredor de hipotecas adecuado para tu edad

 Un buen corredor hipotecario puede ser el mejor amigo del inversionista de bienes raíces. Quieres un agente que pueda cerrar el trato.

A veces tienes que pasar por varios corredores hasta que encuentras el corredor con el que quieres trabajar, pero recuerda que nunca está de más tener más de un contacto. De hecho, te sugerimos que no tengas uno, sino TRES, corredores hipotecarios en tu equipo. ¿Por qué? Esto los mantiene alerta y te ofrece más productos de préstamo para que elijas.

Estás buscando un corredor que ha estado en el negocio por un tiempo. Quieres uno que tenga experiencia en el trabajo con inversionistas y el financiamiento puente (prestamistas de dinero duro). Y quieres uno que esté completamente familiarizado con el financiamiento de la FHA, los programas locales de asistencia para el pago inicial, las subvenciones y los préstamos de dinero.

Un corredor hipotecario puede ser una buena fuente para encontrar acuerdos de inversión y generalmente es más creativo que un banquero cuando se trata de financiar sus oportunidades.

Cuando hables con los agentes hipotecarios, no les permitas que realicen una verificación de crédito hasta que encuentres un agente hipotecario que te guste. Cada vez que realizan una verificación de crédito, ésta puede reducir su puntaje, así que no autorice una verificación de crédito previa a la aprobación. La mejor manera de encontrar un buen agente hipotecario es a menudo a través de un profesional de bienes raíces. Entrevista por lo menos a cinco corredores hipotecarios antes de elegir los que eventualmente trabajarán contigo.

Otra buena pregunta para hacer a los corredores potenciales es cómo están manejando creativamente las estrictas políticas de préstamos vigentes en la actualidad. Averigua qué necesitarán que tengas en términos de puntajes de crédito, pagos iniciales y otras calificaciones para poder cerrar los tratos.

Entrevista con un agente hipotecario

 Haz las siguientes preguntas para ayudar a determinar si es el correcto agente hipotecario para tu equipo.

– ¿Es la mayor parte de la refinanciación de tu negocio? (Cualquiera puede refinanciar. Esto no es lo que estás buscando.)

– ¿Cuánto tiempo has sido agente hipotecario? (Si quieres al menos tres años de experiencia. Se necesita experiencia para conocer una gran cantidad de diferentes prestamistas y productos, y la industria hipotecaria está en constante cambio.)

– ¿Trabajan con inversores?

– ¿Prestan en valor de tasación o precio de compra? (¿Se prestará en el valor después de la reparación?)

– ¿Pueden armar paquetes de financiamiento del 100%?

– ¿Tienes acceso a dinero duro?

– ¿Te especializas en el campo de la disconformidad?

– ¿Eres un prestamista corresponsal? (Un prestamista corresponsal puede prestar dinero durante 90 días hasta que los prestamistas completen sus fondos. Ayudan a asegurar que usted no perderá un trato debido a problemas de último minuto con el equipo de aseguramiento del prestamista. Los prestamistas corresponsales hacen el trabajo prestando el dinero ellos mismos.)

– ¿Tienes la capacidad de financiar tus propios préstamos? (Si no están familiarizados con el término «prestamista corresponsal.»)

– ¿Me ayudarías a hacer los tratos juntos? (El agente hipotecario puede hacer el trato por ti.)

– ¿Tiene nombres en sus archivos de personas que querían comprar una casa, que estaban calificadas en términos de un pago inicial, pero que se quedaron cortos debido a sus puntajes de crédito? ¿Qué hay de las personas que tienen buen crédito pero que no pueden calificar debido a su historial de empleo o a los montos del pago inicial? ¿Estarían dispuestos a referirme a esas personas para posibles acuerdos de opciones de arrendamiento y luego se los enviaría de vuelta cuando hayan mejorado sus calificaciones (o cualquier otra cosa que los haya hecho inelegibles) para recibir financiamiento en ese momento?

Comunidad bancaria

 Tu contacto en el banco debe ser alguien a nivel de vicepresidente u otro ejecutivo con autoridad para otorgar préstamos. Toma tiempo para entrevistar a varios banqueros hasta que encuentres a alguien con quien te gustaría trabajar.

Hay varios beneficios al usar un banco comunitario. Primero, tienen conocimiento local del área y conocen de primera mano el patrón de crecimiento de la comunidad.

En segundo lugar, tienen la capacidad de tomar decisiones a nivel local (las decisiones no se toman en algún otro estado en el que la persona no conocer el potencial de su mercado inmobiliario o las tendencias de su mercado). Tercero, ofrecen flexibilidad y son capaces de ser más creativos que los bancos más grandes. Y cuarto, quieren para construir relaciones

Por último, y lejos de el punto menos importante, a menudo hacen lo que se conoce como préstamos LTV -préstamos basados en el valor de la propiedad, en lugar de la cantidad del contrato y la tasación combinados. ¿Qué significa esto? Si estás comprando al 70% de FMV, y la tasación de la casa es de $100,000, un prestamista de LTV le prestará la cantidad total (y a veces incluso más).

Un sistema convencional el prestamista a través de tu corredor hipotecario típicamente prestará un máximo del 80% del precio del contrato o del 80% de la tasación, lo que sea les da la posición más segura! Los bancos comunitarios son conocidos por proporcionar un gran servicio y normalmente te dirá por qué estabas rechazado, si un préstamo es rechazado y trabajan contigo para ayudarte a superar ese obstáculo. Quieren que te quedes con ellos mucho tiempo. Comprenden que la construcción de una relación sólida con el banquero adecuado toma tiempo, pero el esfuerzo vale la pena.

Técnico de mantenimiento

Un contratista o un técnico de mantenimiento puede realizar las reparaciones necesarias en sus propiedades (los inversionistas generalmente prefieren trabajar con un técnico de mantenimiento). Es crítico que la persona o personas que usan tengan licencia y estén aseguradas para protegerte a ti y a ellos. Necesitas encontrar a alguien en quien puedas confiar, y alguien que pueda darte ofertas y administrar a los subcontratistas.

Puedes encontrar contactos para los servicios que necesitas a través de el tablero de anuncios de la tienda local de mejoras para el hogar u obtengas una referencia de otros inversionistas o individuos que conozcas que hayan tenido experiencia trabajando con contratistas o tècnicos de mantenimiento. Otra buena manera de encontrar Handymen es a través de sitios de Internet, incluyendo sitios de referencia en Internet.

Asesor fiscal

 Un contador o contador público puede ayudarte a aprovechar cualquier deducción disponible de la propiedad de bienes raíces y puede ayudarte a mantenerte al tanto de tus impuestos como persona que trabaja por cuenta propia.

Necesitas encontrar a alguien que entienda lo que estás haciendo y lo que planeas hacer. Y deben estar bien informados sobre las leyes de bienes raíces y de impuestos, así como sobre el impacto de los impuestos sobre la renta y las ganancias de capital en lo que planeas hacer. También deben entender las corporaciones y lo que te ayudará a lograr tus metas financieras.

Tasador

 Los tasadores son contratados para determinar el valor de mercado de las casas cuando sea necesario y pueden ayudar con los programas «Rent to Own» y «Sweat Equity». Quieres encontrar un tasador que haga reparaciones «sujetas a» reparaciones y que esté aprobado por la FHA. Los tasadores saben lo que hay que hacer para calificar para la FHA y saben cómo llevar una propiedad al código. Puedes aprender mucho de tu tasador.

Abogado

Tu abogado debe estar especializado en bienes raíces, hipotecas y derecho corporativo a tiempo completo. Quieres a alguien que pueda revisar documentos y contratos, y que esté familiarizado con la revisión del alquiler y la legislación de protección del inquilino.

También quieres un abogado que sea agresivo en la protección de bienes. No quieres amasar una fortuna y luego perderla por una demanda. Un abogado también puede ser un gran recurso para encontrar tratos.

Compañía de títulos

Si inviertes en un estado donde se utilizan compañías de títulos, encontrarás que una compañía de títulos puede proporcionarte muchos servicios beneficiosos. Por ejemplo, pueden proporcionarte informes sobre las propiedades que estás pensando comprar. Y pueden darte información sobre los propietarios de casas en un área que estás «cultivando».

Las compañías de título también pueden manejar cierres y proveer seguro de título para protegerle. A veces, son capaces de obtener listas de pre ejecución hipotecaria para ti. Otra ventaja de trabajar con una compañía de títulos es que normalmente conocen a muchos inversores. Pídeles que te avisen cuando las ofertas no se concreten.

Profesional de la inspección de la vivienda

Desarrolla una relación con un profesional de inspección de viviendas. Asegúrate de acompañar al inspector mientras inspecciona la casa y de hacer muchas preguntas. Usa a un administrador de propiedades o a un profesional de bienes raíces para que te ayude a encontrar uno bueno.

Topógrafo

Estos profesionales inspeccionarán el terreno. A veces es necesario realizar un estudio de la tierra para cerrar el backend.

 Inspectores de termitas

Los inspectores de termitas a veces son necesarios para el cierre y pueden alertarlo sobre problemas ocultos y costosos. Utiliza una gran empresa establecida. Si la propiedad es tratada o fue tratada dentro del último año, asegúrate de que haya un contrato y que sea renovable.

Agente de seguros

Un agente de seguros puede ser un gran recurso para ayudarte a decidir la mejor cobertura para tus diversas propiedades y puede ser capaz de dirigirte a posibles ofertas. Busca un agente de seguros que se especialice en trabajar con inversionistas.

Gerente de la propiedad

Si estás comprando propiedades con ingresos y no quieres administrarlas, los administradores de propiedades serán vitales para tu negocio. Puedes aprender mucho de los administradores de la propiedad, como la tasa de vacantes para el área y cuál es el alquiler actual. A veces te alertarán cuando un inversionista para el que están administrando propiedades está pensando en vender. También pueden darte una referencia para un buen técnico de mantenimiento.

 Especialista en subvenciones y préstamos del gobierno

Un especialista en subsidios y préstamos del gobierno puede ayudarte a encontrar subsidios y préstamos que te ayudarán a invertir en bienes raíces. Puedes encontrarlos poniéndote en contacto con agencias gubernamentales o llamando a varios bancos en tu área. También puedes hablar con otros inversionistas para ver lo que saben y obtener referencias.

Mentor

Modélate como la gente que te impresiona. Aprenderás mucho de alguien «que ha estado allí» antes que tú. Sigue el enfoque de personas que han demostrado su valía en este negocio. Un mentor también podría ser un inversor potencial para ti.

Contactos de red

Haz contactos con todos los que conoces y con los que te encuentras. Entrega tarjetas de visita siempre que sea posible porque las pistas pueden provenir de algunos de los lugares más improbables (por ejemplo, colócalas dentro de los sobres cuando pagues tus cuentas o déjalas con tu propina para una camarera).

Una tendencia de eventos relacionados con la industria, tales como subastas de ejecución hipotecaria para conocer y conocer a otros inversores y comunicarse regularmente con los miembros de tu equipo de poder.

Y definitivamente no te pierdas la oportunidad de asistir a las reuniones de tu club de inversión inmobiliaria local si tienes uno (si no lo tienes, ¡considera la posibilidad de crear uno!). La mayoría de los clubes de inversión inmobiliaria tienen un orador invitado y se reúnen una vez al mes. Si tienes problemas para encontrar un prestamista creativo u otro miembro de tu equipo de poder, puedes obtener una gran recomendación de un socio del club. Y por lo general puedes encontrar dinero duro prestamistas en las reuniones.

Consulta con otros inversionistas, compañías de títulos, profesionales de bienes raíces, corredores hipotecarios, o cualquier persona que esté en el negocio de bienes raíces sobre un club de inversión en tu área. Pueden cobrar una cuota mensual o anual cuota de membresía. Pregunta si puedes ir gratis en una visita de cortesía la primera vez que asistas.

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