¿Vender o no vender tus propiedades?

La práctica consiste en comprar y vender de inmediato para tener una ganancia.

Esa ganancia puede guardarse o utilizarse para comprar otra propiedad.

Muchas personas creen que esta es la manera de construir riqueza, pero muchos inversores piensan de una forma distinta.

Creo firmemente en comprar y retener propiedades.

Esa la forma de crear flujo de efectivo y riqueza.

Sin embargo, a veces es conveniente o necesario vender tu propiedad.

No significa que basta con hablar con tu agente inmobiliario y colgar un letrero de “En Venta” en la calle.

Se necesita algo de estrategia.

Así como quieres administrar tu propiedad para maximizar el flujo de efectivo, también querrás vender tu propiedad para maximizar tu retorno sobre inversión.

Para vender tu propiedad necesitas verlo todo como un vendedor.

Este artículo te enseñará cómo tener la mayor cantidad de operaciones posibles al nivel “por menor” para conseguir el precio más alto posible.

¿Cómo se hace eso?

Aquí te lo contamos.

🟢 Maximiza tu ingreso potencial futuro

Tiene sentido querer maximizar tu flujo de efectivo cuando compras y retienes propiedades.

Después de todo, quieres cosechar el retorno anual durante muchos años, y más siempre es mejor.

Para lograrlo, tendrás que tener tu propiedad completamente rentada, incluso si algunas de tus rentas están por debajo del mercado.

No obstante, lo que buscas cuando quieres vender tu propiedad es que el precio de tus rentas esté al nivel del mercado en tu zona.

Esto se debe a que el valor de la propiedad no necesariamente se basará en el ingreso actual, sino en el ingreso potencial futuro de la propiedad.

En ocasiones puede haber una diferencia muy grande entre las dos.

Cuando vendes, lo que quieres es demostrar el ingreso potencial futuro más alto para la propiedad, no el ingreso actual más alto.

Para maximizar tu precio de venta, es preferible vender caras tus rentas y tener algunas vacantes.

Si tu edificio de veinte unidades estuviera a su máxima capacidad y las rentas son 35 dólares más bajas que la renta de tu mercado, perderías 700 dólares de renta cada mes (asumiendo que rentas cada unidad del edificio).

Acabas de dejar 8,400 dólares de flujo de efectivo anual para el siguiente comprador (700 dólares multiplicados por 12 meses).

Este déficit golpea directamente a tus operaciones, y recuerda que tus operaciones determinan el valor final de tu propiedad.

Si usamos una tasa de capitalización conservadora del 10% y lo dividimos a los 8,400 dólares de flujo de efectivo que nunca recibiste, entonces perdiste 84,000 dólares sobre tu precio de compra.

Eso fue el costo de tener rentas 35 dólares más bajas

Los compradores asumen que habrá vacantes.

Por eso asignan una tasa de vacantes del 5-7 % a la propiedad, incluso si la propiedad actualmente está totalmente rentada.

¿Ahora ves por qué es imposible obtener el mejor precio por tu propiedad con rentas por debajo del mercado?

A veces es difícil lograr que todas las rentas estén alineadas con el mercado, pero al menos algunas deberían estar a ese nivel.

🟢  ¿Cómo limitar tus gastos?

La siguiente área que necesitas administrar para vender la propiedad son tus gastos.

Hay dos tipos de gastos: fijos y variables.

Los gastos fijos son tus impuestos sobre la propiedad, servicios y seguro.

Los gastos variables son tus costos de administración, nómina, costos de gestión, publicidad, reparaciones y materiales de mantenimiento.

Puedes tener un impacto mucho mayor en los gastos variables, así que empieza por ahí.

La meta es reducirlos lo más posible.

No lo haces por tacaño; lo haces para demostrar que puedes operar la propiedad con los gastos más bajos posibles.

🟢 Busca compradores calificados

Una vez que prepares tu propiedad para la venta, necesitarás encontrar compradores calificados.

A algunos vendedores les gusta hablar poco sobre su propiedad en venta.

Quizá creen que recibirán un peor servicio de sus administradores si descubren que el inmueble está en venta.

Una buena compañía de administración de propiedades te ayudará a crear valor si conoce tus objetivos.

No importa si administras la propiedad o si contratas a una empresa profesional: necesitas comunicar tu meta de vender la propiedad a todos.

🟢  ¿Qué hacer con tu dinero?

Necesitas saber qué hacer con tu dinero si determinas vender tu propiedad.

Es fácil ser tentado por el dinero.

Si realmente eres un inversionista inmobiliario, probablemente tendrás todo listo y sabrás que propiedades te interesa comprar.

Sin embargo, si eres un inversionista pasivo sin propiedades detectadas quizá termines con una mala inversión o una deuda fiscal enorme.

Jamás vendas una propiedad sin tener al menos tres o cuatro tratos pendientes en los que podrías reinvertir el dinero.

Esa es la única manera de evitar un impuesto fuerte y no tomar decisiones tontas que te dejarán sin dinero a corto y largo plazo.

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